Hét knelpuntberoep: syndicus

Syndicus, of beheerder van appartementsgebouwen, is een knelpuntberoep dat met de jaren steeds feller knelt. Het beroep heeft een imagoprobleem. De sector probeert dat met campagnes en bewustwording te keren. “Weinigen kennen echt de rol van de syndicus.”

Van de 10.972 vastgoedmakelaars die ons land vorig jaar telde, kozen 564 uitsluitend voor de baan van syndicus. Daarnaast zijn er 2.283 ingeschreven als makelaar én syndicus, maar meestal zijn ze in de eerste plaats makelaar. De overige 8.125 vastgoedmakelaars doen uitsluitend bemiddeling. Van de 955 stagiairs die in 2022 de vastgoedmakelaardij instroomden, kozen er 91 voor de specialisatie van syndicus. Het staat als sinds 2015 op de lijst van knelpuntberoepen. De cijfers zijn tekenend voor het imagoprobleem waar het beroep van syndicus al een tijdje mee kampt.

Onnodige stress

Dat beseft ook Tom Van Campenhout, de zaakvoerder van het syndicuskantoor 03Beheer, die al 25 jaar in het vak zit. Hij ziet een duidelijke verklaring voor dat imagoprobleem. “Te weinig mensen begrijpen wat de rol van de syndicus juist is. Die beheert niet het gebouw als geheel, want elke individuele eigenaar beheert haar of zijn deel. De syndicus beheert wel de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen, maar daarbij voert die enkel uit wat de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars heeft beslist. Een syndicus heeft op zich niets te zeggen, hij dient enkel het belang van de vereniging van mede-eigenaars.”

Dat beheer van de gemeenschappelijke delen bestaat uit een administratief, een financieel en een technisch deel. “Daarnaast mogen wij dringende maatregelen nemen in noodgevallen”, voegt Van Campenhout toe. Bijna drie op de vier syndici krijgen dagelijks vragen of problemen voorgeschoteld die buiten hun takenpakket vallen en waar ze niets aan mogen doen, blijkt uit een enquête van onder meer het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). “Wanneer ze mij voor de zoveelste keer bellen als iemand zich heeft buitengesloten of iets dergelijks, moet ik altijd zeggen dat mijn rol stopt aan de voordeur van elk appartement”, vertelt Frederiek Thiers, syndicus en bestuurslid bij het BIV.

Ook bij onenigheid tussen bewoners kan de syndicus weinig doen. “Als een van de buren te veel lawaai maakt, kan ik hen enkel wijzen op het reglement van interne orde van het gebouw, maar meer ook niet. Wij hebben geen politionele macht in een gebouw.”

Die misvattingen over wie welke rol heeft in een appartementsgebouw is vaak een bron voor frustraties. “Sommige eigenaars zijn het niet eens met beslissingen van de vereniging van mede-eigenaars, of ze zijn er soms gewoonweg niet van op de hoogte. Maar hun frustraties daarover richten ze wel altijd op de syndicus. Weinigen hebben weet van hoe de wet op mede-eigendom werkt. En ze hebben niet de reflex om te kijken naar wat de algemene vergadering van de vereniging heeft beslist”, zegt Tom Van Campenhout.

Hij ziet elke dag de gevolgen daarvan wegen op zijn medewerkers. “Wanneer individuele eigenaars hen soms onheus aanpakken, veroorzaakt dat onnodige stress.”

Om dat imagoprobleem aan te pakken, lanceerde het BIV, samen met de vastgoedsectorvereniging CIB, de Franstalige beroepsorganisatie Federia en het Sociaal Fonds 323 een nationale campagne, met een bijbehorende website, jouw-syndicus.be. Daarop staan getuigenissen van syndici – “er bestaat niet zoiets als een doorsneedag voor een syndicus”, vertelt Saskia – samen met duidelijke omschrijvingen van het takenpakket, wat mede-eigenaars ervan mogen verwachten en een onlinetest die naar de kennis van het syndicschap peilt.

Consolidatie en schaal

De krapte aan syndici wordt de komende jaren nog prangender, omdat er almaar meer appartementen worden gebouwd. In 1995 telde ons land er 438.000. Tegen 2020 was dat aantal meer dan verdubbeld tot 882.000. En die groei houdt nog aan. De voorbije jaren lag het aantal bouwvergunningen voor nieuwe appartementen structureel hoger dan voor huizen.

Het businessmodel van een syndicus is eenvoudig. De inkomsten bestaan uit erelonen en eventuele uurvergoedingen voor prestaties die buiten het reguliere takenpakket vallen. Het contract tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars moet uitdrukkelijk de aard van de prestaties vermelden. De belangrijkste kosten zijn voor personeel, als dat er is, en de software die dient voor het beheer en de communicatie met de vereniging van mede-eigenaars. “Een goede syndicus investeert heel veel in de opleiding en begeleiding van medewerkers, zeker gezien de gigantische personeelsproblemen waar de sector mee kampt”, zegt Tom Vandermeersch van Appartementor, een adviesbureau dat syndici, verenigingen van mede-eigenaars en bouwontwikkelaars begeleidt.

De ereloontarieven schommelen tussen 19 en 25 euro per appartement per maand, met uitschieters richting 30 euro en meer in het Brusselse, en 13 euro aan de kust. De uurlonen schommelen tussen 70 en 90 euro per uur. Ondanks de krapte op de syndicmarkt is het voor nieuwe spelers niet vanzelfsprekend er hun plekje te veroveren. “De werkdruk ligt heel hoog voor starters in onze branche, zeker voor eenmanspartijen”, zegt Tom Van Campenhout. “Je moet toch een bepaalde dienstverlening kunnen aanbieden, zoals een permanentie. Als je alleen bent, moet je dag en nacht ter beschikking staan. Pas vanaf een bepaald omzetniveau krijg je dat allemaal goed georganiseerd.”

Een zekere schaalgrootte is dus belangrijk, maar toch blijft de sector heel gefragmenteerd in ons land, ondanks de consolidatie van de voorbije jaren. Zo zijn er drie grote spelers, Syncura, Parte en Gerantis, die vooral gegroeid zijn door veel kleine partijen over te nemen. Zij worden gefinancierd door private-equityspelers. Die schaal biedt voordelen voor die grote spelers, omdat ze diensten kunnen centraliseren, wat een prijsvoordeel voor de klanten kan opleveren, maar ze speelt niet noodzakelijk in het voordeel van de mede-eigenaars. Een veel gehoorde klacht over die grote spelers is dat ze onpersoonlijk zijn en veel personeelsverloop hebben. “De middelgrote en kleine spelers zijn de winnaars, omdat ze zich onderscheiden met hun persoonlijk contact. Daarmee kunnen ze op een nichemarkt echt een verschil maken”, zegt Tom Vandermeersch.

Bron: Weekblad CIB - 1964 - 29 maart 2024